LA SCI DE LOCATION PROFESSIONNELLE
La SCI de location professionnelle, un très bon montage patrimonial.
MONTAGE SCI-SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION
L’immeuble acquis ou construit par une SCI constituée par un chef d’entreprise est financé par un emprunt et donné en location à la société d’exploitation de ce même chef d’entreprise.
Les loyers versés par la société locataire à la SCI, permettront de financer le règlement des échéances de l’emprunt souscrit par la SCI, lors de l’acquisition ou la construction de l’immeuble.
Ce schéma permet de remplacer les loyers versés à fond perdus à un propriétaire, à la constitution d’un patrimoine professionnel.
Après le règlement total de l’emprunt par la SCI, grâce aux loyers perçus, le chef d’entreprise sera bénéficiaire des loyers et propriétaire de l’immeuble via sa SCI.
Pour aller plus loin : Jurisprudences
- L’opération consistant à créer une SCI pour acquérir des immeubles au moyen d’emprunts et les louer à une société commerciale y exerçant son activité est un montage classique en son principe qui, à lui seul, ne suffit pas à établir la confusion des patrimoines des deux sociétés com, 29 juin 1994, n°1537.
- La constitution d’une société civile dans le but d’acquérir un immeuble pour le donner à bail à une société commerciale, dont les associés sont en tout ou partie communs, n’est pas en soi constitutive d’une faute. Il s’agit au contraire d’un montage juridique et financier classique CA Paris, 7 juill. 2022, n°20-05052.
Il en est de même lorsque les immeubles ont été mis à la disposition de la société d’exploitation dans le cadre d’une convention de crédit-bail immobilier.
LA PROTECTION DU PATRIMOINE IMMOBILIER
Rappelons que les associés d’une SCI sont indéfiniment, mais non solidairement responsables des dettes de leur société. Ils sont donc tenus des dettes sociales au prorata du capital qu’ils détiennent et aucun associé ne peut être poursuivi par un créancier pour le passif total.
Le créancier d’un associé d’une SCI ne peut pas faire vendre l’immeuble de cette SCI. Seules les parts de l’associé concerné pourront faire l’objet d’une saisie-vente mais cela ne sera pas aisé. C’est l’avantage de la SCI qui permet d’éviter la précarité de l’indivision successorale.
Attention :
La limitation de la responsabilité ne pourra pas être invoquée par un associé qui s’est porté caution pour l’intégralité de la dette : le créancier pourra exiger, dans ce cas, le paiement de la totalité de la dette par cet associé… caution.
UN BON PRODUIT RETRAITE
Après plusieurs années et après le règlement total de l’emprunt qui a financé l’immobilier, les loyers encaissés par la SCI remonteront jusqu’au chef d’entreprise, associé majoritaire de la SCI, par transparence fiscale et lui permettront de bien compléter sa retraite.
RÉGIME FISCAL
Les revenus fonciers de la SCI sont normalement, par transparence fiscale, imposables à l’impôt sur le revenu au nom de chaque associé.
Le déficit foncier est reportable pendant 10 ans.
Les associés bénéficieront, en cas de cession, des abattements sur les plus-values, pour durée de détention et de l’exonération des plus-values après 22 ans pour l’IRPP et 30 ans pour la CSG.
La société peut opter pour l’impôt société.
Taux : 15% jusqu’à 42 500€
25% au-delà
Les associés ne sont imposables que sur les bénéfices distribués par la SCI.
L’immeuble détenu par la SCI peut être fiscalement amorti et l’amortissement déduit du bénéfice imposable, lors de chaque exercice.
Dans le cas d’option à l’IS, les associés et la société ne peuvent bénéficier d’aucun abattement et d’aucune exonération, sur les plus-values de cessions d’actif.
DI MARTINO Michel
Expert-comptable
Commissaire aux comptes
Docteur en Droit Privé